如何在海南选择合适的房子(深度分析,买房必看)

点击数:221 发布日期::2017-07-25 关闭本页
??????? 陪身边的客户看房时,常常会听到朋友的各种评价,哪个房子不好或是哪个房子好之类的话,这些话是对是错呢?开发商说我的房子好,因为是卖自己的房,永远都是在讲优点,偶尔说的一些缺点,在你听来还是优点。所以开发商的广告只能作为买房的初步了解,不能从多维度进行深度评价。朋友说哪的房子不好,哪的房子好,同样是出于个人的需求评价。

??? 战国·庄周《庄子·庚桑楚》中曾提到鸟兽不厌高,鱼鳌不厌深,二者都是为了寻找一个合适的生活环境。在我看来,房子是没有好坏之分的,无论什么人出于什么样的想法希望在海南有个安居之所,适合自己的才是最好的。

??? 既然是深度分析,接下来我会从以下几个角度给出个人从业经验的一些建议,大家结合自己的实际情况,慎重决策。by优客美房土鱼

??? 首先是购房需求来源,为什么千里迢迢跑到海南购房呢?从需求来看无非是投资需求、度假需求以及养老需求,首先把需求弄清楚。

??? 第二点是区位分析,买房有三个重要的前提,位置、位置还是位置。很多人来海南买房时都很盲目,加上来之前都是看了很多开发商的广告,每个地方都很完美,来了之后看花了眼,究竟海南哪里买房比较好呢?这个也是一个很重要的话题。

????第三点想说明下究竟什么因素是决定房价的。同一个地方,不同的楼盘差异为什么那么大,是产权问题,会不会烂尾,预售证批了没,性价比高不高,大家都有这些疑问,我试着把影响房子的因素给大家说明下。By优客美房网土鱼

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??? 主要就是谈谈上述三个方面,给你购房前的决策提供一些建议。

? ? 一、先说购房需求。

??? 1、投资需求。

体育博彩有哪些平台亚博娱乐中心??? 我觉得海南岛的房子还是以居住为主,如果你是纯投资的话就要谨慎。海南投资比较靠谱的是一般是刚需房。刚需房都是本地人居多,主要体现在大城市,海南现在很多市县地皮都是自建的,算得上刚需也就是海口、三亚的房子,它的刚需房投资性是比较好的,而且海口是大城市,自己也可以过来住。在海南,很多房子好买不好卖,特别是度假房,由于偏远,而且不好和开发商砍价,所以如果投资度假房就要谨慎了,因为你要考虑谁来接盘这个问题,当然也有一种可能是房地产行情特别好。刚需房的话就有很多人来买,因为地段好,大家会考虑上班,医疗,上学等因素,二手市场也比较火。

??? 理性考虑房子的价值是周边国家公共配套的总和。投资的话一定是要考虑它的价值,也就是周边有什么配套。首先要考虑的是地段,有好地段就有好房子,一个房子的投资价值要考虑好不好出租,如果它的租金越高,说明投资回报率也好,你可以把它卖给那些出租的人,这些人就是你的需求人也就是接盘侠,所以能出租的房子才适合投资,这是我的个人观点。

??? 我们再来讲讲刚需房的优点和缺点。

??? 刚需房的优点是,保值率高,好出手,周边配套好;缺点是,人流量很高,小区容积率大,没有什么度假感。By优客美房网土鱼

??? 2、度假房

??? 度假房一般最注重的就是风景,会选在一个风景秀丽的地方,大多以海边为主,海南的海资源开发商是最看重的。小区内也会花重金去做绿化。度假房主要考虑到大家来海南过冬的时间,入住时间不会太长,一般1-3个月,比较适合年龄不大、还没有退休,冬天一家人来度假的人群,年龄段大概40-60岁之间比较多。

?? ?度假房的优点是:第一,风景好。如果你想选一个风景秀丽的地方应该考虑度假房,目前海南度假房都打造得很好,因为如果不好,那么偏远的地方没人愿意买,所以小区环境、绿化、周边风景这些都不是问题;第二,大品牌居多。一般有实力敢在一块荒郊野岭砸重金开发,没有大品牌大实力很难做得起来;第三,小区规模大。度假房的小区规模是非常大的,例如碧桂园、山海天就是典型的度假房。

?? ?那么它的缺点是什么呢?缺点是,配套很欠缺,需要长时间建立配套和人气。主要周边没什么居民,顶多有村民,所以它的配套是很弱的。配套一般都是开发商自建,我们听很多售楼员讲解时会说这里有什么配套,其实全都是自建的。配套一般以人口来支撑,如果人口达不到,那么他讲的那些东西是很难兑现的。目前度假房配套开发得比较成功的是,清水湾一带或是开发510年以上的小区,例如神州半岛、石梅山庄,人气已经很旺。不过这也并不是说度假房什么配套都没有,它会有一些袖珍版的配套,比如超市,100平方就可以算是一个超市了。另外,度假房一般离城市偏远,漂亮的地方离城市都会有一段距离,这是常规的,如果离城市又近又漂亮,价格也会上去,这也是常规。价格方面,往往会比养老房要贵。

??? 当然也有适合养老又适合度假,但不多,例如三亚的半山半岛这种高端的楼盘,它本身就在市区,有配套,养老没问题,同时它又在山头上,风景秀丽。

??? 3、养老房

??? 什么是养老房?它具备什么样的功能?一般我们说的养老房,是比较注重配套的,而且配套必须是依附当地居民,因为养老大家要考虑长时间的居住,所以生活便利是第一要素,一般来说居住期在4-6个月,年龄在60岁以上,以退休老人为主。

养老房的优点是,配套好,生活便利,价格合适,好出租;缺点是,小区不会太大,而且不会有太多风景,风景也不怎么漂亮,位置一般在县市中心比较多。

??? 综合以上,海南房子主要分三大类,三种综合性比较强的也有,价格也不低,所以我们在挑房子之前,要做一下预算,预算尽量要有弹性,不能定得太死,因为海南是以度假养生为主,我个人建议不影响正常生活为准,否则就失去最初的意义了。其次,大家来海南买房之前,要考虑你的年龄段适合什么样的房子,究竟是需要养老房还是度假房,还是说我不住,但想在海南有套房,先买下来久久住一次,又能出租的房子,把房子属性想清楚之后,预算在多少,就直接奔着主题去,这样大家在选房的时候就不会盲目了。

??? 二、海南区位分析

??? 海南的房地产是按一块块区域来分的,大致分为五大板块。第一块区域,海南的东北方向,文昌、琼海、还有万宁以北。第二块区域,海南的西北方向,海口,澄迈,临高,儋州,儋州主要是白马井这一块,大家认识比较多一点,到时候慢慢再讲。第三块区域,海南的西南方向,昌江、东方、乐东。第四块区域,海南的东南方向,三亚,陵水,还有万宁的兴隆。第五块区域,海南的中部板块,五指山、保亭、琼中,这三个地方房地产就比较少。

??? 首先讲解第一块区域,海南的东北区域,文昌、琼海、万宁兴隆以北的位置。

??? 区域的优点是,因为开发较早,旅游资源景点较多,知名度比较大,交通也比较便利,有高铁,海资源非常好,楼盘早期开发得也比较完善。

??? 区域的缺点是,台风比较多,海南岛的台风都是在东面,它要么往北要么往西,往北的话就不关海南岛的事,只要一偏西,登陆的必然是文昌、琼海还有海口北部。因为它是正风区,一般风会很大,冬天是最大的。房价呢,过高,在10000-18000之间,其中琼海要比文昌还要高点。如果给这个区域打分,满分10分我给7分,理由是虽然区域交通便利,小区经过多年开发比较成熟,但冬天潮,台风多,最主要是价格没有优势,它卡在中间,往高了走我可以选择南部,往低了走我可以选择西北部,所以价格还是它的硬伤。

??? 第二块区域,我们讲海南的西北区域,海口,澄迈,临高,儋州。

这个区域有高铁,交通便利,还有一个地理优势,就是位于背风区,台风登陆以后,到达西北部就减小很多。湿度上也占优,如果大家逛过海南岛就会知道,越往东走,树木很茂盛,但越往西,它的树林就越少,都是以灌木丛为主。为什么会这样呢?因为下雨少,树长得不快,此外这块区域还是海南岛长寿乡。

??? 我们逐一分析一下,首先是海口,海口是海南省省会,知名度高,配套好,发展也好,而且市中心房子好买好卖,有投资价值,也靠海,海资源丰富。

??? 澄迈,很多人都知道澄迈,虽然是海边一个县城,但澄迈的县城其实是不靠海的,离海边直线距离有15公里。澄迈知名度最大的是老城区,优点是什么呢?离海口比较近,交通方便,海口的西海岸市政府距离老城盈滨半岛10公里左右,城区发展比较好,价格还算可以,8000-9000,精装修。

??? 儋州,楼盘主要集中在白马井这一块,价格差不多八九千到一万,代表楼盘是大家都知道的海花岛。

临高,我个人理解是非常好的,价格比较合理,是海边离县城非常近的一个城市。像儋州、澄迈离海都很远,海口虽然离海近,但海水没有临高的漂亮,临高房价在6000-8000,性价比很高。唯一缺点就是知名度不高,很多人因为这里没搞过旅游开发都不知道临高在哪里,这两年才开发,所以配套还不是很全,但临高人口比较多,支撑它的配套也比较好。

根据价格,区位,交通优势等,我是很推荐这个版块的,区域得分的话,我愿意给8分,理由是交通便利,保值,好交易、升值空间大,海资源丰富,另外可塑性强。By优客美房土鱼。

??? 临高澄迈,首选临高,临高看不上往澄迈走,再往上就往海口走,当然价格也会一跳一跳的,但临高的性价比,不论从各方面来说,50-60万左右的预算,就能有一套不管是户型、品牌等都不错的房子。

??? 第三块区域,我们讲海南的西南区域,东方,昌江,乐东。

??? 区域的优点是比较干燥,冬天的气候跟三亚差不多,缺点也很多,人烟比较稀少,且配套不全,这几个地方以少数民族居多,没有当地人来支撑配套,在这些地方买房很容易买到孤城,可能小区可以,靠海景也可以,但相对来说会很孤立,周边配套完全跟不上,它不像清水湾那种级别的大社区,另外价格上也不便宜,8000-18000,性价比不高,在同等价格里边,我觉得大家往高了走,可以往东南,往低了走,可以往西北。总的来说,人烟稀少,配套不全,没有当地人支撑配套,主要还是性价比差。一般评价一个地区,一定是跟价格绑在一起,性价比对不对称这很重要。很多人会问乐东怎么样,海边怎么样,龙沐湾的房子怎么样,东方怎么样......如果你不在意这些,那也可以,人各有志可以考虑,但从我几年经验来说不太推荐这一区域,如果给分的话,我只给5分。

??? 第四块区域,我们讲海南的东南区域,三亚、陵水、万宁的兴隆。

??? 因为属于北纬18度以内,说是18度,按道理其实是19度线。这条线上下气候会有差别,我觉得大家的观念可能存在误区,很多人说兴隆一定就比陵水要冷很多,确实冬天会有几天潮,有些冷,但这不是长期的,对比来说差别不太多。

??? 区域的优点是,冬天温度好,气候干燥,房子高端大气上档次,例如清水湾,是除了三亚以外知名度较高的,经过多年的打造绝对可以说是很大气的一个小区,海资源也丰富,交通现在也完善了,五星级酒店非常丰富,综合起来就是配套好,温度好,档次高。

??? 缺点就是,硬要说的话,就是价格稍高了,12000-60000。但往往我们去衡量一个房子的时候,不是看它的价格,更多的应该去考虑值不值,房子体现的性价比是不是很高。有时候我们说房子便宜,便宜不是因为它便宜,是因为它只值这个价,如果它贵,它做出精品的东西,那其实也是不贵的,因为物有所值。

??? 整体来说,这个区域的房子偏度假功能,高端人群聚集,很成熟,物有所值,是我很看好的一个区域,我愿意给8分。如果预算够的话,这一块要重点考虑。

??? 最后,我们讲第五块区域,海南的中部,五指山,保亭琼中。琼中的房子可能少一点,重点是五指山跟保亭。

??? 优点是植被比较多,因为不靠海,在山上,绿色多,整个城市比较安静,还有一加分点就是温度,像保亭比较接近三亚,干燥暖和,但人口稀少。缺点是交通是最大的硬伤,因为以前经常去,有些客人说,我一定要去那里看一下对比后再说,但很多都被盘山公路折服了。所以对老人来说,来这边的话交通是一个硬伤,而且离海比较远,根本没有海资源,毕竟我们来海南很多人会考虑海,海南的发展基本是沿着海边提供配套的,中部的配套肯定没有沿边的好,最重要的是价格也没有优势,9000-15000,所以区域得分差不多就6分。

??? 综合以上所述,我推荐西北板块,就是海口、澄迈、临高、儋州,还有东南板块,三亚、陵水还有万宁的兴隆以南,这是我个人建议,仅供大家参考

??? 三、决定房价的因素

??? 从大的宏观来看决定海南房价的就两个因素,一是雾霾,二是东北经济,三是独一无二的亚热带岛屿;这点大家自己体会。

从中间的区域重点讲下影响小区选择的因素,做房产这么久,我们始终强调教育、医疗、交通、产业及商业是决定房价的五大支柱配套,学区房的爆火,医疗资源的稀缺,交通决定时间成本,商业影响生活质量,这些都好理解,一栋房子要住人,就需要这些配套满足人的生活需求。

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